Perguntas Frequentes sobre a Reabilitação Urbana

Para poder beneficiar dos benefícios fiscais decorrentes do Estatuto de Benefícios Fiscais (EFB), nomeadamente das isenções de IMI (por 3 anos) e IMT, terá de ser executada ação de reabilitação, subindo 2 níveis no estado de conservação do imóvel (artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais), e tenha, no mínimo, um nível bom nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, e sejam cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios a que se refere o artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 194/2015, de 14 de setembro, sem prejuízo do disposto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril. (Redação da Lei n.º 114/2017, de 29/12), a partir da prévia avaliação a realizar através de vistoria a ser solicitada à Câmara Municipal da Maia.

Nos termos referidos a avaliação do estado de conservação do edificado pressupõe a realização de duas vistorias:

• Vistoria prévia para identificar o estado de conservação do imóvel antes da intervenção;
• Vistoria após a reabilitação.

As isenções previstas no artigo 45.º do EBF, são aplicáveis aos imóveis inseridos em ARU, cujas obras de reabilitação garantam a subida de dois níveis no estado conservação do imóvel nos termos da metodologia prevista legalmente (MAEC).

Não se aplicam a construções a edificar em lotes vazios.

A atribuição de benefícios fiscais e outros incentivos depende sempre de um procedimento de obras de reabilitação ao abrigo do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) a apresentar na Câmara Municipal.

Os proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos de edifícios ou frações para poderem beneficiar dos apoios e incentivos previamente indicados, devem proceder à instrução do processo de obras do imóvel a reabilitar ao abrigo do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) devendo seguir o procedimento descrito no ponto 7 supra.

O processo inicia-se com o preenchimento de um requerimento de pedido de vistoria para a avaliação do estado de conservação do imóvel localizado na área de reabilitação urbana e elaboração do respetivo relatório técnico, a solicitar no “Gabinete de Atendimento”.

No caso específico de se pretender apenas a aplicação do regime de IVA à taxa reduzida, em empreitadas de reabilitação, o pedido dirigido à Câmara Municipal reportar-se-á, exclusivamente, à emissão de certidão comprovativa de localização de prédio / imóvel em Área de Reabilitação Urbana.

A candidatura aos apoios e incentivos é feita no âmbito do processo do imóvel a reabilitar.

Sim. Existem várias a Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) no concelho da Maia, podendo consultar todos os elementos referentes às várias ARU, nomeadamente os limites da sua área de intervenção em:

cm-maia.pt/institucional/reabilitacao-urbana

e ainda no SIGMAIA em:

https://websig.cm-maia.pt/?webepl

Sim. O Estatuto dos Benefícios Fiscais e o Código do IVA preveem também incentivos à reabilitação urbana fora da Áreas de Reabilitação Urbana.

Descrevem-se de seguida as principais medidas de apoio à reabilitação urbana independentemente da sua localização contidas nestes dois diplomas, não dispensando contudo a leitura da legislação por ser matéria que é passível de alteração e atualização, nomeadamente no âmbito dos Orçamentos Gerais do Estado, bem como, a consulta dos serviços locais de Finanças/ Autoridade Tributária e Aduaneira:

Benefícios fiscais decorrentes da aplicação do Código do IVA:

IVA - À TAXA DE 6% EM EMPREITADAS DE REABILITAÇÃO URBANA - De acordo com o Código do Imposto Sobre Valor Acrescentado, Lei n.º 64-A/2008 de 31 de dezembro a taxa do IVA é de 6% para as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos a habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.

A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços. (Verba 2.27 da Lista I Anexa)

Benefícios fiscais decorrentes da aplicação do art.º 45º do Estatuto do Benefícios Fiscais:

1 - Os prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana beneficiam dos incentivos previstos no presente artigo, desde que preencham cumulativamente as seguintes condições:

a) Sejam objeto de intervenções de reabilitação de edifícios promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, ou do regime excecional do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril; (Redação da Lei n.º 114/2017, de 29/12)

b) Em consequência da intervenção prevista na alínea anterior, o respetivo estado de conservação esteja dois níveis acima do anteriormente atribuído e tenha, no mínimo, um nível bom nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, e sejam cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios a que se refere o artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 194/2015, de 14 de setembro, sem prejuízo do disposto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril. (Redação da Lei n.º 114/2017, de 29/12)

2- Aos imóveis que preencham os requisitos a que se refere o número anterior são aplicáveis os seguintes benefícios fiscais:

IMI - ISENÇÃO DE IMI POR UM PERÍODO DE TRÊS ANOS - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística, pelo período de três anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária. Estas isenções estão dependentes de deliberação da Assembleia Municipal, que define o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei das Finanças Locais.

IMT - ISENÇÃO DE IMT NA PRIMEIRA TRANSMISSÃO ONEROSA- Ficam isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras. Estas isenções estão dependentes de deliberação da Assembleia Municipal, que define o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei das Finanças Locais.

Para o efeito do disposto nos números anteriores, entende-se por reabilitação urbanística o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no regime jurídico da urbanização e da edificação, com o objetivo de melhorar as condições de uso, conservando o seu caráter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, sendo tal reabilitação certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., ou pela câmara municipal, consoante o caso, e desde que, em qualquer caso, seja atribuída a esse prédio, quando exigível, uma classificação energética igual ou superior a A ou quando, na sequência dessa reabilitação, lhe seja atribuída classe energética superior à anteriormente certificada, em pelo menos dois níveis, nos termos do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, com exceção dos casos em que tais prédios se encontrem dispensados de um ou mais requisitos de eficiência energética, nomeadamente nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho.

Estas isenções ficam dependentes de reconhecimento pela câmara municipal da área da situação do prédio, após a conclusão das obras e emissão da certificação urbanística e da apresentação da certificação energética emitida ela ADENE.

A câmara municipal deve comunicar, no prazo de 20 dias, ao serviço de finanças da área da situação dos prédios o reconhecimento referido no ponto anterior, competindo àquele promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de imposto municipal sobre imóveis e de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e subsequentes restituições.

O regime previsto anteriormente não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável.

A atribuição de benefícios fiscais e outros incentivos depende sempre de um pedido de obras de reabilitação ao abrigo do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) a apresentar à Câmara Municipal.

Entende-se por “Reabilitação de Edifício” a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, às construções, funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como, às frações, eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, determinadas em função de opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo o uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.

Uma Área de Reabilitação Urbana, abreviadamente designada por ARU, é uma área territorialmente delimitada, que em virtude da insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança estética ou salubridade, justifique uma intervenção integrada, através de uma Operação de Reabilitação Urbana aprovada em instrumento próprio ou em Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana.

O pedido de obras de reabilitação ao abrigo do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) a apresentar à Câmara Municipal deverá seguir os seguintes passos:

• Passo 1. Pedido de emissão de certidão comprovativa da localização do imóvel em ARU/ORU (antes do início da obra).

• Passo 2. Pedido de vistoria inicial para determinação do nível de conservação do imóvel. (antes do início das obras).
  Deverá mencionar que pretende usufruir dos benefícios fiscais.

• Passo 3. Apresentação de comunicação prévia / licença / comunicação de obras isentas de controlo prévio, com indicação especifica de que o requerente pretende usufruir dos benefícios fiscais. (Sob pena da perda do direito ao reconhecimento do benefício fiscal decorrente da realização de obras de reabilitação, no caso de obras sujeitas a controlo prévio, conforme o disposto no n. º4 do artigo 45º do Estatuto dos Benefícios Fiscais).

• Passo 4. Pedido de vistoria final para determinar o nível de conservação atingido (após a conclusão da obra). Conjuntamente com este pedido, deverá ser solicitada a emissão de certidão comprovativa de execução de obra de reabilitação, para efeito de atribuição de benefícios fiscais (IMI, IMT) após a conclusão da obra de reabilitação. No caso de comunicação prévia ou licença, este pedido só deverá ser solicitado após a emissão da autorização de utilização.

• Passo 5. Nos casos dos procedimentos referentes a operações em edifícios, fora de ARU, concluídos há mais de 30 anos (se habitação), a câmara municipal envia para aprovação da Assembleia Municipal, a proposta de aplicação do disposto no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).

• Passo 6. A Câmara municipal comunica o reconhecimento da intervenção de Reabilitação Urbana ao Serviço de Finanças da situação do edifícios ou fração, no prazo de 20 dias a contar da data da determinação do estado de conservação resultante das obras.